市政房屋动迁合同纠纷案的思考 作者：未知     时间：2017-06-22    来源：互联网

一、案件纠纷为适应大连路隧道建成后的交通需求，上海市市政工程管理处委托上海虹房(集团)有限公司对大连路道路拓宽工程沿线旧房实施拆迁。2003年7月拆迁实施单位对大连路长阳路附近的环网电站及周边居民按照本市相关房屋动迁政策实施了动迁和补偿。其中包括本案居住在长阳路某弄20号晒搭部位的一户居民。

(一)房屋承租人与房屋同住人据虹房动迁人员调查，该户有户口二人，分别为王老先生(化名，下同)和其继女小张(化名，下同)，房屋承租人为王老先生的外甥现已入日本籍的山本(化名，下同)，山本因前往日本定居，已于1979年12月注销本市户口。据此，动迁单位按照《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第二十条规定，通知房屋承租人山本有关动迁事项，要求其本人或者其代理人与动迁单位联系。商签动迁合同。山本接到通知后，按照国内的办事程序和手续，经中国驻日领事部门和有关公证机关证明，正式委托一位国内亲友田某全权代理其办理有关动迁事项。期间。动迁单位同房屋承粗人的全权代表田某签订了房屋动迁补偿合同，动迁单位支付动迁建筑面积16.15平方米的货币补偿款65215元，并约定支付其他判、偿款79785元，协议同时对搬迁期限等事项作了约定。协议签订后、各方按约履行了协议，田某领取了货币补偿款共计145000元。在田某搬走动迁房屋房内物品。确认空房后，动迁单位拆除了该房屋。王老先生等两位同住人当时因天气炎热不在该房内居住，不知房屋已被拆除。得知情况后，即以房屋动迁单位与其外甥签订的房屋动迁合同系无效合同为由，将市市政工程管理处、虹房集团公司、其外甥山本、外甥的代理人田某告到虹口区人民法院，要求与其签订房屋拆迁合同。

(二)原告诉讼请求未获一审法院支持庭审中，两位原告(即同住人)坚持认为，根据上海市房屋土地管理局《关于贯彻执行<上海市城市房屋拆迁管理实施细则＞若干意见的通知》第八条的规定。租用公房凭证中记载的公房承租人在本市的常住户口已注销的，由按照《上海市房屋粗赁条例》的规定可以继续承租该公房的同住人签订补偿安置协议。原告王老先生是被拆迁房屋的户籍户主，被拆迁房屋一直由其居住，并支付房租，其理应成为该房屋的承租人，故应当由其与拆迁人签订房屋拆迁补偿安置协议。原告认为山本虽为被拆迁房屋的承粗人，但其早已定居日本，不具备房屋承租人条件，理应也不具有被拆迁人的安置资格，四被告违反国家有关动迁法律、法规的规定签订动迁协议，侵犯了两原告的合法利益，故要求确认四被告间签订的房屋拆迁补偿安置协议无效，并对两原告以价值145000元的房屋进行安置。第一、第二被告(即动迁单位)在答辩中认为，第三被告系拆迁房屋的承租人，根据《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》的有关规定，与房屋承租人签订房屋拆迁偿安置协议，符合法律规定，要求予以支持。第三被告辩称，其户口虽已被注销，但根据《上海市房屋租赁条例》的规定，承租人全家户口迁离本市、全家出国定居要求继续履行租赁合同的，承租人应当向出租人提出，出租人应当同意，故第三被告具备被拆迁人的资格；且房屋的租金由其支付，而非原告支付；原告户口的迁入，未经其同意，故原告不能认定为房屋的同住人。

(三)虹口区人民法院经审理后认为，根据《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第二十条的规定，与拆迁人签订拆迁补偿安置协议的被拆迁人、房屋承租人，以房地产权证所载明的所有人和租用公房凭证、房屋租赁合同所载明的承租人为准。本案被拆迁房屋承租人系第三被告，其虽于1979年12月被注销户口，但这并不影响其作为房屋承租人行使权利，故第一、第二被告根据《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第二十条的规定与第三被告的委托人签订房屋拆迁补偿安置协议，与法不悖；关于上海市房屋土地管理局《关于贯彻执行(上海市城市房屋拆迁管理实施细则＞若干意见的通知》第八条的执行与理解，本院认为，拆迁人首先应当按照《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第二十条的规定与房屋承租人签订房屋拆迁补偿安置协议；只有当房屋承租人的本市常住户口被注销，且无法或不愿行使房屋承租人的权利时，拆迁人方可按照第八条的规定与可以作为房屋承租人的同住人签订房屋拆迁补偿安置协议。而本案房屋承租人即第三被告虽因到日本定居而被注销中国户口，但当其作为一个自然人愿意继续行使房屋承租人的权利、要求作为签约主体与拆迁人签订房屋拆迁补偿安置协议时，拆迁人应当与其签订房屋拆迁补偿安置协议；作为房屋承租人，第三被告同时应当承担相应的义务。根据《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第五十四条的规定，拆迁人给予房屋承租人的货币补偿款、安置房屋归房屋承租人及其同住人共有，两原告对第三被告取得的房屋拆迁补偿安置款，应另案依法主张权利。一审法院遂作出判决：原告要求确认两被告市市政工程管理处、虹房集团公司与第三被告签订的房屋拆迁补偿安置协议无效的诉讼请求，本院不予支持；原告要求两被告予以房屋安置的诉讼请求，本院不予支持。本案诉讼费4410元，由两原告负担。在法定上诉期内，两原告向上海市第二中级人民法院提起上诉。

(四)上诉期间各方达成协议上诉人撤回上诉上诉人在二审期间曾一度仍旧坚持要求确认原房屋拆迁补偿安置协议无效。但法院审理中告知其房屋承租人的主体资格合法有效，原签订补偿安置协议合法有效，可以通过协商方式，由房屋承粗人从已经领取的房屋拆迁补偿款拿出部分费用作为对同住人进行安置。在二审前，虹房集团公司也曾拿出一套价值12.6万元、位于宝山月浦地区的房屋给上诉人看房，但遭拒绝。二审法院又提出一审第三被告(即外甥)拿出7万元，虹房集团公司拿出5.6万元共计12.6万元，由上诉人自行购置住房的调解方案。经上诉人反复考虑，又提出拆迁时由第三被告保管的物品以及家具遗失损坏要求补偿等问题。考虑到上诉人年事已高，经济状况比较困难等因素，虹房集团公司表示在适当补偿5.6万元的基础上可以再增加补偿2000元，并安排搬场车协助将第三被告保管的物品搬回上诉人的新住地。3月1日下午各方当事人在法院的监督下，将调解协议执行完毕。与此同时，二审法院作出了民事裁定书，准许上诉人撤回上诉。并由上诉人负担上诉费人民币2205元。在协议书上载明，上诉人与被上诉人“无拆迁安置争议。并保证不再就拆迁及财产问题继续诉讼、上访”。

二、启示和思考

（一）原告(二审上诉人)在起诉时，对自己主张的权利应当考虑提供足以证明的理由和证据。庭审中，原告提及曾在1999年10月，向有关房管部门提出变更房屋承租人的申请。因第三被告在国外而未果。由于原告房屋承租人的主体地位未能确立，以至于要求拆迁入与原告签订房屋补偿安置协议的要求未能得到法院的支持。

（二）原告反复诉讼，未能考虑自己的诉讼成本和自己的经济承受能力。原告一审中请了代理律师需要支付代理费用；一审败诉、二审撤诉均需负担诉讼费用；三次相加将近一万元(这里需要说明的是上诉人在上诉期间选择撤诉，减免了50％诉讼费)。故最后选择的合理结果是接受法院的意见予以调解。如果上诉人在二审中不接受法院意见同意调解的话，那么就是维持原判，驳回上诉请求。上诉人只能另行起诉，向本案房屋承租人主张权利，要回部分动迁房屋补偿费(据了解上限7万元)；而本案房屋拆迁人因为已经履行了房屋拆迁偿安置协议，可以不再承担再次补偿的义务。

（三）今后房屋拆迁人在房屋拆迁补偿安置协议签订后，发现动迁户内如有特殊情况，应当将工作做得细一点，将道理讲得透一点，使当事人明白为什么要这样签约，签约后同住人应该如何与房屋承租人商定补偿费用。就本案而言，房屋内的物品搬运要尽可能通知同住人到场清点认可，避免事后的争议。

（四）坚持依法办事，完善动迁政策和动迁程序。政府管理部门和拆迁人要将动迁规定、政策向当事人公开告示，允许当事人对自己关心的问题提出询问和不同意见。要向当事人提供法律救济的途径，告知其考虑可能发生的诉讼成本和法律后果。拆迁人接受上级主管部门的监督和社会各方的监督也是必不可少。这样才能保证国家利益和人民利益均受到法律的保护。

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