商品房预约合同是买卖合同吗 作者：未知     时间：2018-03-02    来源：互联网

　　在商品房买卖领域，存在由于法律或事实上的障碍导致交易双方不能及时订立交易合同的情况。为固定交易机会，明确磋商中已经达成的合意，约束双方如期签订正式的买卖合同，开发商往往要求购房者以认购书、意向书等形式签订预约合同。预约合同的效力与履行区别于正式的买卖合同，前者确定的是将来缔约的意向，后者确定的是付款取得财产权益的意向。下文大连房产纠纷律师为您详细介绍。

　　案情简介：

　　2009年4月，耿先生（乙方）与A公司（甲方）签订招商协议一份，约定乙方预选A公司开发的某商城x号商铺并向甲方交纳保证金200000元；甲方承诺预选的商铺在签订商品房买卖合同前不得擅自转让他人，否则视为违约；甲方应按乙方所留的地址书面通知乙方签订商品房买卖合同，乙方应收到通知后三天内来办理，逾期不办视为自动放弃，按乙方违约处理，违约金按照经营保证金的30%确定。

　　A公司于2010年2月取得上述商铺预售许可证后，电话通知耿先生签订商品房买卖合同，售价为每平方9500~10000元。耿先生认为该售价与其签订招商协议时A公司员工口头承诺的价格存在差异，遂拒绝签订商品房买卖合同。

　　2011年5月，耿先生未经A公司许可，自行进入预选的商铺，并对该商铺安装了卷帘门和广告牌，并于2013年8月开始经营。A公司认为耿先生的行为侵害其公司对商铺的所有权，诉至法院要求判令耿先生腾空、返还商铺并拆除其在商铺新增的广告牌及卷帘门。

　　耿先生辩称其与A公司签订了招商协议，系合法占有商铺，要求继续履行合同。A公司收取经营保证金后，故意拖延开盘时间和交房时间，2010年开盘时又违背承诺，抬高房价。其多次与A公司商谈，要求以当初承诺的人民币7000元~8000元价格签订正式购房合同，但A公司不予理睬，拖延至今，购房合同未能签订的原因在A公司。请求法院驳回A公司诉讼请求。

　　一审法院经审理认为，双方当事人签订招商协议时，房屋尚在建设中，其所有权还没有经过登记设立，尚未形成物权。对于耿先生来说其得到的是房屋建成以后取得所有权的期待权。从合同内容可见双方在签署招商协议时，内心的意思是就选定的商铺达成预约的合意，并作出相应的违约约定。耿先生所抗辩的售价无合同依据，又不能进一步举证证明，法院不予采信。合同双方之合意，任何人不能强求他违背自己的意愿订立合同。

　　本案争议商铺系A公司合法投资建造，所有权人为A公司，耿先生在双方未签订买卖协议，亦未支付相应对价的情况下，未经A公司许可同意，擅自强占争议商铺，缺乏事实和法律依据。最终判决支持了A公司的诉讼请求。

　　耿先生不服一审判决，上诉至苏州中院。二审审理后判决驳回上诉，维持原判。

　　法官释法：

　　当事人签订预约合同的目的是为了将来订立正式的买卖合同，而买卖合同是在民事合同权利义务关系全部定型之后签订的，双方当事人行使权利履行义务的目的则是实际履行，实现房屋所有权的转移及对价房款的支付，取得履行买卖合同后的经济利益。就内容来看，双方签订的《招商协议书》属于预约合同。其中约定的经营保证金是对双方按约履行预约合同的保证，如果出现协议书的确定的违约行为，则按照保证金的30%承担违约金。《招商协议书》并未约定耿先生向A公司支付20万元保证金后，A公司即应当允许其占有、使用和经营预选商铺。

　　二审中，耿先生提供证人证言可以证明A公司在签订《招商协议书》时所述售价为每平米7500~8000元，低于签订正式购房合同时A公司的售价，但双方并没有将上述售价固定于预约合同中，A公司无义务以每平米7500~8000元的价格与耿先生达成商品房买卖合同。

　　《招商协议书》中对商铺价款未作约定，说明本案系争商铺的价款需待双方磋商商品房买卖合同同时加以商定。耿先生并无义务按照A公司确定的成交价与之达成商品房买卖合同，但是，耿先生一旦选择不与A公司达成商品房买卖合同，其就无权基于房屋买卖合同关系占有、适用本案系争商铺无法律或合同依据，系无权占有，其擅自在商铺上安装卷帘门、广告牌的行为也侵犯了A公司的所有权，A公司要求其拆除并返还商铺并无不当。

　　法官提示：

　　本案中，虽然耿先生的行为系无权占有，但不能排除开发商存在以低价吸引购房者签订预约合同后，又抬高售价要求购房者签订正式合同的行为。购房者出于要承担违约责任的顾虑，往往会委曲求全，以高价签订商品房买卖合同。预约合同多为格式文本，购房者在签订商品房预约合同时应提高注意。

　　在签订商品房预约合同时，购房者应当首先审核开发商“五证”是否齐全，并遵照平等互利的原则，对照正式的商品房买卖合同条款来确定当事人双方的权利和义务。与此同时，双方就商品房房号、价款、交付定金的标准及其处理方式、房屋付款方式、质量标准、装修设计、基础设施及配套设备标准、交房日期、违约责任等内容应尽力完善。这样才可以确保在签订正式的商品房买卖合同前后，开发商的言行保持一致，从而维护守约方的合法权益。购房者在遇到纠纷时，也应当采取协商或者起诉等正当途径维护自己的利益，耿先生的行为不仅不利于自身合法权益的主张，反而使自己陷入被动地步，扩大了损失。

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